5月以来(lái)，房地产板中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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