导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 中国人在俄罗斯安全吗，中国人在俄罗斯怎么样