5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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