文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)顺颂夏祺的含义，顺颂夏琪保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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