5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久优质区(qū)域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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