导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OEC兔子一年生几窝，兔子一年生几窝,一窝几只D国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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