OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避(bì)的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证金给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也(yě)有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户(hù)自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前(qián)突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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