近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易馈赠的意思价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则(z馈赠的意思é)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了(le)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所(馈赠的意思suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派进度(dù)逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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