万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(g夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022uò)，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　<夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022/p>

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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