从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(ch中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022ǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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