文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔(péi)付违约一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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