5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(y200克是几两 200克是多少毫升án)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月200克是几两 200克是多少毫升涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩200克是几两 200克是多少毫升分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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