5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度(柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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