5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较20长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名22年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名