“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过(guò)去十年的(de)系统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业分化的愈加(jiā)明显，让机构和(hé)投资者的关注(zhù)度(dù)从板块向单个标(biāo)的(de)转移(yí)。上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩(jì)，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最(zuì)底部(bù)，而且是反复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么(me)如何(hé)寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产(chǎn)赛(sài)道中(zhōng)进行(xíng)选择，需(xū)要非(fēi)常小心，避(bì)免选了半天(tiān)，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷(léi)的情况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以下三个(gè)基(jī)准：有大的国资(zī)背景的(de)、杠杆率(lǜ)较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如(rú)果关注一下今(jīn)年房地(dì)产的(de)开发资金来(lái)源，可以发现，其实(shí)银(yín)行的信贷(dài)倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的(de)，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的(de)销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企(qǐ)能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有国企背景的房企，民营(yíng)房企相(xiāng)对比(bǐ)较困难，所以整(zhěng)个行业出(chū)现了一个很明显的分化，无论是在销售，还(hái)是融资等各个方(fāng)面都非常明(míng)显。现在有国资(zī)背景的房企在(zài)资本(běn)市场表现(xiàn)相对较好，但(dàn)没有国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的(de)逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水平（净负(fù)债率）是(shì)不是行业内的(de)最低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行业内(nèi)最高的；融(róng)资(zī)成本是否是行业内最低(dī)的；建(jiàn)安成本是否(fǒu)也(yě)是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房(fáng)企并不多(duō)。即便(biàn)是在国央企中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现了(le)“三(sān)道红线”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊(kān)》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理发(fā)现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好

　　除此之外，城建(jiàn)发(fā)展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国(guó)央企房企也(yě)踩了“三道红(hóng)线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是(shì)有着较稳健(jiàn)特色的国央企房(fáng)企，其财务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少数(shù)。而(ér)更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方(fāng)国企开始大(dà)举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把(bǎ)握(wò)准确，有助于房(fáng)企储备优(yōu)质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来(lái)了(le)，其开(kāi)始在一线城市进(jìn)行(xíng)大举拿(ná)地，净负(fù)债(zhài)率也由此(cǐ)前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三(sān)分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市(shì)。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特点。一方面(miàn)，在于(yú)它本(běn)身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集中在(zài)强二(èr)线(xiàn)和二线(xiàn)城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道(dào)，与之相反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度(dù)让人感(gǎn)觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营企(qǐ)业(yè)的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出(chū)手的章法仍(réng)要(yào)小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么(me)好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来，这个比(bǐ)例如果超(chāo)过60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负债率(lǜ)要求不得(dé)高于100％要更加严格(gé)。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所以(yǐ)要规避公司净(jìng)负债率(lǜ)提高到一(yī)个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发(fā)展等房企2022年(nián)净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地(d欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好ì)产净(jìng)负(fù)债率持续居(jū)高(gāo)不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团(tuán)等房企在践行(xíng)较(jiào)积极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控制(zhì)了公司(sī)的扩张速(sù)度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来(lái)看(kàn)国央企与民营(yíng)房企，但在(zài)各维度(dù)的实际表现(xiàn)上，国央企确(què)实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到(dào)想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然(rán)就具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也(yě)并不意(yì)味着，民营企业中(zhōng)就没(méi)有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同样(yàng)受(shòu)到(dào)机(jī)构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流(liú)通股东中(zhōng)新(xīn)进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活配置混合(hé)型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海阿巴(bā)马资产管理有限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨(bīn)江集(jí)团。根据一季(jì)报，该资产公司(sī)的(de)几只产品(pǐn)合(hé)计持(chí)有滨(bīn)江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表现(xiàn)存在(zài)一(yī)定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年时(shí)间，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度都表现了(le)较强的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣(kòu)非归(guī)母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的(de)2023年一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭(háng)州的(de)战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集(jí)团有近七成营(yíng)收来自杭(háng)州地区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区(qū)的营收比重只占到近六成。近三年欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好持续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企销售排名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的较突出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻了(le)超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信(xìn)达(dá)证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新(xīn)华养老等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业链布局重点移至(zhì)存(cún)量赛(sài)道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业链上的中游(yóu)环(huán)节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而(ér)下游应用行业(yè)主要包括(kuò)中介(jiè)服务(wù)、家(jiā)用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工不足导致上游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移至下游(yóu)。“中国房(fáng)地(dì)产行业在进入存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规(guī)模越(yuè)来越(yuè)大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去(qù)的(de)数据(jù)充(chōng)分说明了这一(yī)点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消费(fèi)的增长却(què)一直(zhí)都很好(hǎo)。对于地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，我们相对看好(hǎo)和(hé)内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如消费建材(cái)、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自家纺赛道(dào)的公司，它们分别是(shì)富(fù)安娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的(de)基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安娜(nà)主要(yào)从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产品的研发、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一季度(dù)报告显示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实(shí)现营业(yè)收入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实(shí)现归属于上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报(bào)的(de)十大流通股股(gǔ)东来看，能够(gòu)发现该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时(shí)包括公募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其(qí)中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁(bì)江山。需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基金都(dōu)是价值派(pài)基(jī)金经(jīng)理曹名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓的房地(dì)产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几(jǐ)年(nián)曾经(jīng)风光一时(shí)的(de)家居板块也因疫情(qíng)、消费复(fù)苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露(lù)出曙光(guāng)，家居(jū)板块(kuài)中年内表现最好的是志邦家(jiā)居(jū)。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无(wú)论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实(shí)现(xiàn)了(le)同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季(jì)报中他管理的广(guǎng)发策(cè)略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于(yú)定制家居类标的情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部(bù)三(sān)只产品均登榜(bǎng)十大流通股股(gǔ)东，其也(yě)成为他的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物(wù)业(yè)股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香港上市(shì)，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举例(lì)分析：“物业服(fú)务不是一(yī)个高毛利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该(gāi)挣的钱(qián)，以我曾经(jīng)买的(de)绿城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到(dào)期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能(néng)做(zuò)到(dào)滚动的大部分项目到(dào)期之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为物业(yè)公司很容(róng)易一(yī)开始是挣钱的(de)，后面因(yīn)为保安(ān)这些固定人员成本的年度增(zēng)长，不过服务(wù)没有特别(bié)好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常(cháng)大的。但是该公司能在业内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好