5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑