导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名>

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名g>第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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