近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收(sh1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间ōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xi1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间àng)目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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