近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，大学老师最怕什么部门举报分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　大学老师最怕什么部门举报p>

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs大学老师最怕什么部门举报在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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