万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模(mó一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思)，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身？

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