5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)灰姑娘作者是安徒生还是格林近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(g灰姑娘作者是安徒生还是格林uò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(q灰姑娘作者是安徒生还是格林ǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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