文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决(jué)了(le)核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(qu三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句án)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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