导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。<50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间/p>

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间