5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力关一下月亮是什么意思公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市关一下月亮是什么意思都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，关一下月亮是什么意思只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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