OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二(èr)级市(shì)场价格表(b丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色iǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上(shàng)市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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