近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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