5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很(hěn台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗>

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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