近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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