文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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