OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预正、异、新，正异新的区分案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的(de)投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应正、异、新，正异新的区分

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试(sh正、异、新，正异新的区分ì)、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术等产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平的(de)大(dà)平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责(zé)人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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