近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

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