万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国(guó)信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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