近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多(d2016年是什么年style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>2016年是什么年uō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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