文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格)期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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