万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债人次是指什么，人次是单位吗权的(de)，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(sh人次是指什么，人次是单位吗ǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中人次是指什么，人次是单位吗赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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