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　　OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续(xù)延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值，投资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次，最终(z敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次hōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩募说明(míng)会上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目(mù)前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江园区(qū)产业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能(néng)面临(lín)了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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