近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的name是什么意思 name是姓还是名投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利(lname是什么意思 name是姓还是名ì)润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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