5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”日语jtest报名入口，日语jtest报名费p>

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无日语jtest报名入口，日语jtest报名费论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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