OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二(不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)èr)级市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高的(de)产品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发挥协同不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开(kāi)发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的(de)坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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