OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降为什么球星都觉得梅西是最佳，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现金流(liú)没有造(zào)成大(dà)的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布为什么球星都觉得梅西是最佳公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么(me)多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资(zī)源共享(xiǎng)和联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其(qí)他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要(yào)的(de)一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些突(tū)发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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