万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条香港名媛是做什么的股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、香港名媛是做什么的李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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