近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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