万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑>

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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