OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的(de)线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目(mù)的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了(le)新(xīn)的(de)考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(m三公分是多少厘米 三公分是多少毫米ù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业(yè)。租户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些(xiē)其他在开(kāi)发(fā)的(de)储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的(de)第(dì)一三公分是多少厘米 三公分是多少毫米步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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