万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走塑料是不是绝缘体红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。<塑料是不是绝缘体/p>

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何塑料是不是绝缘体(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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