近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该(gāi)注(zhù)意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zē感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思ng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思